Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования

Кудрявцева Елена Олеговна,
преподаватель СПб ГБ ПОУ "Экономический колледж"

Ипотека – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.
В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Залогом могут быть обеспечены обязательства как юридических, так и физических лиц. Наибольшее распространение имеет залог в силу договора, когда должник добровольно отдаёт имущество в залог, заключая об этом договор с кредитором. Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.
Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено залогодателем. Ипотечным кредитом является кредит, предоставляемый в денежной форме под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Сущность ипотечного кредита в его целевом использовании, т.е. приобретении или строительстве недвижимости.
Также следует отметить, что ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности.
В юридической литературе отмечаются следующие специфические черты ипотечного кредита:

требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
ипотека существует только на определённый срок и в размере требования;
ипотека носит долгосрочный характер;
выдаваемая ссуда значительна по сумме;
сам залог остаётся в руках должника до окончания срока кредитного договора.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования:

ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья;
ссуда на строительство жилья под залог земельного участка;
ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д.

В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.
Жилищно-ипотечные кредиты можно разграничить на выдаваемые, на строительство жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно подрядчику строительства, и выдаваемые будущему собственнику жилого помещения.
Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

заемщики – сторона по кредитным отношениям, получающая кредит и принимающая на себя обязательство возвратить в установленный срок ссуженную стоимость и уплатить процент за время пользования ссудой
кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;
правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования,

Ипотечный жилищный кредит носит долгосрочный характер. Он предоставляется на срок до 30 лет. Чем больше срок кредита, тем меньше сумма ежемесячных платежей в счет его погашения и тем большую сумму заемщик может запрашивать в банке.
Первоначальный взнос – это часть стоимости жилья, которую покупатель должен оплатить из собственных средств (ими могут считаться сбережения, субсидии, подарки, текущие доходы, получение которых вы можете подтвердить документально). Наличие этих средств у клиента позволяет банку судить о нем как о платежеспособном заемщике, умеющем делать сбережения.
Процентная ставка по кредиту, может быть фиксированной или переменной (плавающей). Фиксированная процентная ставка означает, что величина процента, устанавливаемая при предоставлении кредита, является неизменной в течение всего срока кредита. Во втором случае величина процентной ставки может меняться на протяжении срока кредита. Основанием для изменения процентной ставки является, как правило, существенное изменение стоимости ресурсов на финансовом рынке.
Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободно от каких - либо ограничений (обременений) и не может быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Заемщиком по ипотечному жилищному кредиту может стать любой совершеннолетний гражданин, имеющий достаточные и стабильные источники дохода для погашения кредита. Кредит может быть предоставлен не одному, а нескольким гражданам, которые становятся в этом случае созаемщиками.
Созаемщик – это лицо, несущее солидарную ответственность по кредиту. Созаемщик отвечает по обязательствам заемщика в случае, если последний перестает платить по кредиту. Созаемщиками могут быть члены семьи заемщика, непосредственно с ним проживающие, близкие родственники, другие граждане, берущие на себя совместно с заемщиком кредитные обязательства.
Выделяют следующие обязанности заемщика:

осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, а также риска утраты права собственности;
принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенной квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;
немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
своевременно вносить квартирную оплату, налоговые и коммунальные платежи;

Сумма кредита определяется на основе двух факторов: стоимости приобретаемого жилья и дохода заемщика. Сумма предоставляемого кредита, как правило, не превышает 70 – 80% стоимости приобретаемого жилья. В расчет принимается меньшая из двух величин: оценочная стоимость жилья или цена его продажи.
Сумма предоставляемого кредита ограничивается совокупным семейным доходом заемщика: размер ежемесячного платежа не должен превышать 30 – 40% от суммы месячного совокупного дохода (за вычетом налогов).